Kupovina stana nije svakodnevna stvar. Većina ljudi to radi jednom, možda dva puta u životu – i baš zato se lako naprave greške. Male nepažnje i brzoplete odluke mogu vas koštati desetine hiljada maraka, živaca i godina kajanja. Koje su to greške pri kupovini stana?
Da ti se to ne desi, donosimo listu najčešćih grešaka pri kupovini stana – i savjete kako da ih izbjegneš. Ovo je vodič koji svako treba pročitati prije nego potpiše ugovor.
1. Kupovina stana bez prethodne procjene budžeta
❌ Mnogi ljudi prvo gledaju stanove, a tek onda računaju da li ih mogu priuštiti.
✅ Šta uraditi:
- Izračunaj mjesečni budžet i koliko rata kredita možeš realno plaćati
- Uključi i dodatne troškove: porez, namještaj, režije, održavanje
- Ne gledaj stanove koji su izvan tvog dosega – to samo stvara frustraciju
2. Kupovina bez plana – „samo da je moje“
❌ Kupovina stana „jer svi to rade“ je recept za pogrešnu odluku.
✅ Šta uraditi:
- Razmisli: da li ti treba stan za život ili investiciju?
- Planiraš li ostati u istom gradu duže vrijeme?
- Da li stan odgovara tvojim životnim potrebama sada i za 5 godina?
3. Ignorisanje stvarnog stanja zgrade i haustora
❌ Stan može izgledati savršeno, ali ako zgrada propada, brzo ćeš požaliti.
✅ Šta uraditi:
- Pogledaj fasadu, krov, lift, hodnike, podrume
- Pitaj ko upravlja zgradom, plaćaju li svi stanari održavanje
- Prošetaj oko zgrade ujutro i naveče – osjeti atmosferu
4. Neprovjeravanje dokumentacije
❌ „Sve će agent srediti“ nije valjan plan.
✅ Šta uraditi:
- Traži ZK izvadak, etažni plan, dozvole, dokaz o vlasništvu
- Provjeri da li su svi papiri uredni prije davanja kapare
- Angažuj notara ili pravnika ako nisi siguran
5. Emotivna kupovina – „zaljubio/la sam se u stan“
❌ Emocije su najbrži put do loše odluke (i previsoke cijene).
✅ Šta uraditi:
- Ocijeni stan hladne glave – funkcionalnost, kvadratura, lokacija
- Poredi ga s drugim opcijama
- Postavi sebi 3 ključna pitanja: Da li mi ovo stvarno treba? Da li mogu bolje za isti novac? Šta ću za 5 godina?
6. Plaćanje kapare bez pravne zaštite
❌ Ljudi često daju 2.000 – 5.000 KM bez ikakvog ugovora – i to zna poći po zlu.
✅ Šta uraditi:
- Kaparu daj samo uz potpisan predugovor kod notara
- Provjeri prethodno sve dokumente
- Ugovor neka jasno definiše šta ako neko odustane
7. Gledanje samo „sjaja“ – bez tehničke provjere
❌ Nov parket i krečenje ne znače da je stan ispravan.
✅ Šta uraditi:
- Pitaj o vodovodu, elektroinstalacijama, vlazi
- Otvori sve prozore i vrata, provjeri zidove, radijatore
- Ako ne znaš sam – povedi majstora
8. Kupovina bez poređenja – „ovo je prva i zadnja šansa“
❌ Nestrpljivost vodi do lošeg izbora.
✅ Šta uraditi:
- Pogledaj najmanje 3–5 stanova
- Vodi bilješke, pravi slike, pravi poređenje po tablici
- Ne forsiraj se ako ništa ne odgovara – bolje čekati nego žaliti
9. Kupovina stana koji ne odgovara budućim potrebama
❌ Dvosoban stan možda odgovara sada – ali za godinu dana neće.
✅ Šta uraditi:
- Razmisli o planovima: porodica, posao, prevoz
- Stan se ne kupuje samo za danas – nego i za budući način života
10. Ignorisanje troškova adaptacije
❌ „Ma malo ćemo srediti“ često preraste u 20.000 KM.
✅ Šta uraditi:
- Traži realnu procjenu radova prije kupovine
- Ponekad se isplati uzeti skuplji stan bez radova, nego jeftiniji s puno skrivenih troškova
Prava odluka počinje sa pravim informacijama
Kupovina stana nije brzopotezna odluka. Ako znaš šta da pitaš, na šta da paziš i gdje da ne srljaš, uštedit ćeš i novac i živce. A stan – kad ga nađeš pravog – neće pobjeći.
Za više savjeta i aktuelne oglase, prati kupikvadrat.ba – tvoju podršku pri pametnoj kupovini nekretnina.
Kako odabrati pouzdanog agenta za nekretnine (ako koristiš agenciju)?
Agent za nekretnine može biti tvoj najveći saveznik – ili najskuplja greška. Evo kako da izabereš pouzdanog:
✅ Provjeri da li je registrovan – traži dokaz da agencija ili agent imaju licencu za rad (u FBiH to vodi Ministarstvo trgovine)
✅ Pregledaj njihove prethodne oglase i recenzije – pitaj prijatelje, gledaj iskustva klijenata
✅ Jasno dogovori proviziju – u BiH se kreće od 2% do 3% od cijene, ali može biti i fiksna
✅ Pitaj koga zastupa – agent ne može ravnopravno zastupati i prodavca i kupca (ili te vodi ili te „gura“ u ono što treba prodati)
Savjet: Ako agent izbjegava konkretne odgovore, dokumente ili vrši pritisak da brzo odlučiš – makni se. Dobar agent radi u tvoju korist, transparentno i s dokazima.
Koji su svi dodatni troškovi koje ljudi često zaborave?
Pored same cijene stana, evo šta te još čeka u većini slučajeva:
🔹 Porez na promet nekretnina (5%) – osim ako si oslobođen kao kupac prvog stana
🔹 Notarski troškovi i ugovori – 800 do 2.000 KM, ovisno o cijeni stana
🔹 Uknjižba vlasništva – takse i katastar (cca 200–400 KM)
🔹 Agencijska provizija – 2–3% (ako koristiš posrednika)
🔹 Trošak namještaja i opremanja – kreće od 5.000 do 20.000 KM, ovisno o stanju stana
🔹 Depoziti i prijenosi komunalija – ponekad plaćaš novu instalaciju brojila, depozite za struju, grijanje…
Savjet: Planiraj +10% na ukupnu cijenu da bi pokrio sve „skrivene troškove“ i izbjegao stres kad dođe red na potpisivanje.
Kako da znam da stan ima dobru tržišnu vrijednost (da ne preplatim)?
Odgovor:
Ne moraš biti stručnjak da bi znao da li je cijena realna – dovoljno je malo upornosti:
✅ Uporedi slične stanove – koristi portale poput kupikvadrat.ba, OLX, nekretnine.ba i filtriraj po lokaciji, kvadraturi, spratu i stanju
✅ Računaj po kvadratu – uporedi cijenu po m² sa prosjekom za kvart. Ako je iznad, mora opravdati: lokacijom, opremom, pogledom, garažom…
✅ Zatraži stručnu procjenu – nezavisni procjenitelj nekretnina može ti za 150–300 KM reći koliko taj stan realno vrijedi
✅ Budi oprezan s „hitnim ponudama“ – ako zvuči predobro da bi bilo istinito, vjerovatno jeste. Pitaj: zašto ga prodaje tako ispod cijene?
Savjet: Ne žuri s kaparom dok ne stekneš osjećaj tržišta. Dobro je ako si gledao 10+ stanova i možeš reći: „Znam šta je povoljno, a šta prenapuhano.“
